Las hipotecas y sus características más relevantes

Si no tienes una idea muy clara de lo que es una hipoteca, quédate con nosotros hasta el final para que logres entender y no caer en trampas. Una hipoteca es un contrato mediante el cual un deudor deja como garantía un bien (generalmente un inmueble) a quien le hace un préstamo (acreedor).

De esta manera, si el deudor no paga su deuda, el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta del bien para así poder cobrar lo que le deben. Por lo tanto, una hipoteca es un instrumento de deuda que otorga un derecho real de garantía para el acreedor, que utiliza un bien del deudor como colateral. Es por ello que si vas a contratar una hipoteca inmueble tienes que saber cómo funcionan las hipotecas.

Conoce las características de una hipoteca

La hipoteca generalmente se aplica a bienes raíces, como casas o terrenos, pero también se puede utilizar para hipotecar bienes personales (como vehículos u obras de arte).

Una de las características más relevantes de los préstamos hipotecarios es que los activos utilizados como garantía aún se encuentran en posesión del deudor. Por ejemplo, una persona puede firmar un contrato de hipoteca sobre su casa sin tener que dárselo al acreedor.

Si el deudor no paga la deuda, la hipoteca estipula que el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta del inmueble como garantía mediante subasta pública (venta indirecta). El acreedor puede recuperar la deuda del monto cobrado, dejando el resto a otros acreedores o al mismo deudor.

¿Para qué se utilizan los contratos de hipotecas?

En general los contratos de hipotecas se utilizan para obtener financiamiento a largo plazo y por un monto importante de recursos que de otra forma sería difícil conseguir. Disponer de un bien como garantía de pago reduce el riesgo del acreedor (que en caso de impago se puede quedar con el bien) y facilita así la concesión de un préstamo. Por ejemplo en España, muchos contratos de hipoteca se utilizan para conseguir financiamiento para la compra de viviendas.

La hipoteca tiene la gran ventaja de que el deudor no tiene que entregar el bien en garantía y puede seguir disfrutando de él. No obstante, tiene la desventaja de que en épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer considerablemente de modo que el monto obtenido en una subasta puede no ser suficiente para que el deudor cubra su deuda.

Componentes básicos de un contrato de hipoteca

Por un lado, es capital, es decir, la cantidad total de recursos prestados a los deudores. El capital prestado suele ser inferior al valor del activo utilizado como garantía.

Luego está la tasa de interés, que significa cobrar un cierto porcentaje de la deuda (fija o variable) en beneficio del prestamista.

El tercer elemento es el plazo, que representa el tiempo estimado de reembolso.

Veamos un ejemplo: Juan (el deudor) firma un contrato de hipoteca con el Banco A (el acreedor). El contrato estipula que el banco te prestará 50.000 euros (capital) a un tipo de interés anual del 7%. Juan acordó pagar el préstamo en un plazo de 10 años (cuotas mensuales), dejando como garantía un terreno por valor de 70.000 euros.

Clases de hipoteca

Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposición legal.

Funcionamiento esencial de una hipoteca

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente), con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución.

Sería algo así como si mezclamos el automóvil con su seguro de reparación: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios jurídicos distintos.

En tal sentido, sentado lo anterior, y como institución de garantía, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en España escritura pública ante notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros.

Sal de dudas

El primer paso consiste en averiguar las mensualidades de tu futura hipoteca. Ser conocedor de este dato no es complicado. De hecho, lo puedes hacer cómoda, fácil y rápidamente desde tu casa, utilizando para tal fin una herramienta de cálculo hipotecas.

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